• LAINE NIKKANEN LUUKKO OY
  • Puh. 010 581 440
  • laineco-ajankohtaista

    Kiinteistön salainen virhe

    Kiinteistön salainen virhe

    Kiinteistön virhetilanteissa kannattaa mahdollisimman varhain kääntyä asiantuntijan puoleen.

    KYSY LISÄÄ AIHEESTA

    puh. 010 5811 440

    Kiinteistön voi kaupanteon jälkeen ilmetä virhe, joka tulee sekä myyjälle että ostajalle yllätyksenä. Tällöin voi olla kyse maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä, jota ostaja ei ole ennen kaupantekoa kiinteistöön suorittamassaan ennakkotarkastuksessa havainnut. Myöskään myyjä ei ole ollut tietoinen virheestä ennen kaupantekoa. Tällöin molemmat osapuolet ovat ennen kaupantekoa täyttäneet maakaaren mukaiset tarkastus- ja tiedonantovelvollisuutensa.

    Salaisen virheen kuuluminen myyjän vastuulle edellyttää, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Salaisen virheen virheensietokynnys on siten asetettu korkeammalle kuin muissa maakaaren tarkoittamissa kiinteistön laatuvirheissä ja salainen virhe edellyttää merkittävää poikkeamaa kyseessä olevan kiinteistön tyypillisestä laatutasosta. Myyjän vastuun toteutuminen edellyttää myös, että virhe tai ainakin virheen peruste on ollut olemassa kiinteistössä kaupantekohetkellä.

    Tyypillisesti salaisessa virheessä voi olla kyse kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa ostajan kaupanteon jälkeen havaitsemasta kosteus- ja homevauriosta. Salaisen virheen perusteella ostajalla on oikeus hinnanalennukseen tai, virheen ollessa olennainen, oikeus purkaa kauppa. Salaisen virheen tutkimisessa ja toteamisessa on suositeltavaa käyttää rakennusalan asiantuntijaa, kuten tavarantarkastajaa tai rakennusterveysasiantuntijaa. Myös virheiden korjauskustannusten selvittäminen on välttämätöntä virheen olennaisuuden ja sen seuraamusten arvioimiseksi.

    Korjauskustannusten määrällä on vaikutusta kaupan purkukynnykseen. Lisäksi korjauskustannusten määrän perusteella on mahdollista arvioida salaisen virheen perusteella vaadittavan hinnanalennuksen määrää. Korjauskustannusten osalta on huomioitava, että korjauskustannukset voivat harvoin olla sellaisenaan hinnanalennus- tai kaupan purkuvaatimuksen perusteena, koska kustannuksiin sisältyy usein määriä, joiden myötä asuinrakennukseen voi tulla tasonparannusta ja käyttöiän pidennystä.

    Korjauskustannusten lisäksi salaisen virheen olennaisuuden arviointiin vaikuttavat virheen korjaamisesta asumiselle aiheutuva haitta ja korjaamiseen kuluva aika sekä virheestä mahdollisesti aiheutuva terveyshaitta. Asumiskäyttöön ostetulla kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen on oltava asuttavassa kunnossa. Mikäli esimerkiksi asuinrakennuksen alapohja- tai seinärakenteissa todetaan kosteus- tai homevaurio, jonka perusteella rakennus todetaan asumiskelvottomaksi vauriosta aiheutuvan terveyshaitan perusteella, on virhettä lähtökohtaisesti pidettävä olennaisena ja virheen katsotaan tällöin täyttävän salaisen virheen tunnusmerkistön.

    Kiinteistön virhetilanteissa on suositeltavaa mahdollisimman varhaisessa vaiheessa kääntyä asiantuntijan puoleen. Kiinteistön ostajan osalta yhteydenotto asiantuntijaan on suositeltavaa tehdä heti virheen havaitsemisen jälkeen, jotta varmistutaan myyjälle esitettävän reklamaation ja vaatimusten oikea-aikaisuudesta. Kiinteistön myyjän osalta yhteydenotto asiantuntijaan on puolestaan suositeltavaa tilanteessa, jossa kiinteistön ostajalta on saapunut reklamaatio vaatimuksineen kiinteistön salaisen virheen perusteella.

    Artikkelin kirjoittaja on kiinteistö- ja asuntokauppaa koskevien riitojen ratkaisua hoitava asianajaja Maiju Rinne.